Impuestos al vender o comprar una vivienda en Cataluña: qué se paga y quién lo paga

Si vas a vender o comprar una vivienda en Cataluña, el precio de la escritura no es el único número que cuenta. Hay impuestos que dependen de si compras a un particular o a una promotora, otros que solo paga quien vende y uno, el de la ganancia, que llega meses después en la declaración de la renta. Esta guía ordena qué impuestos se pagan en la compraventa de una vivienda en Cataluña y quién tiene que pagar cada uno, para que no haya sorpresas el día de la firma.

En resumen: al comprar una casa de segunda mano, el comprador paga el ITP; si es obra nueva, paga el IVA y el AJD. El vendedor paga la plusvalía municipal y, al año siguiente, el IRPF por la ganancia. A partir de ahí, los detalles cambian el importe final.

Qué impuestos paga el comprador

El impuesto que paga el comprador depende de quién le vende.

Vivienda de segunda mano (compra a un particular). Tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), un impuesto cedido que se paga a la comunidad autónoma donde está el inmueble; en Cataluña lo gestiona la Agència Tributària de Catalunya. El tipo impositivo depende del valor de la vivienda. Desde el 27 de junio de 2025 (Decreto ley 5/2025), la tarifa general es progresiva por tramos del valor del inmueble: el 10 % hasta 600.000 euros, el 11 % de 600.000 a 900.000, el 12 % de 900.000 a 1.500.000 y el 13 % en lo que exceda de esa cifra. Cada tipo se aplica solo a la parte del valor que cae en su tramo.

Hay un tipo reducido del 5 % para la compra de la vivienda habitual por jóvenes de hasta 35 años, miembros de familias numerosas o monoparentales, personas con una discapacidad igual o superior al 65 % y víctimas de violencia machista, con límites de renta que hay que cumplir. En el extremo contrario, los grandes tenedores y la compra de edificios enteros de viviendas tributan al 20 %, salvo excepciones. Conviene comprobar con antelación en qué caso encajas, porque la diferencia puede ser notable.

La base del impuesto no es siempre el precio que pone la escritura. Desde 2022 se toma el valor de referencia que fija el Catastro si es mayor que el precio declarado; es decir, el porcentaje se aplica sobre la cifra más alta de las dos. Si pagas menos que ese valor, tributarás igualmente por el valor de referencia; para discutirlo hay que pedir la rectificación de la autoliquidación y aportar prueba, por ejemplo una tasación, o recurrir la liquidación que gire la Administración.

El pago del ITP tiene que estar acreditado antes de inscribir la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad: sin la autoliquidación presentada, el registro no inscribe la nueva titularidad.

Vivienda nueva (primera entrega por una promotora). Es la primera transmisión que hace el promotor cuando termina la construcción o una rehabilitación. No hay ITP. Se paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que en la vivienda de obra nueva es del 10 % (del 4 % en las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública), y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD o IAJD) por la escritura, que en Cataluña es del 1,5 % con carácter general. Los jóvenes de hasta 35 años que compran su vivienda habitual tienen una bonificación del 100 % en el AJD. Las plazas de garaje (hasta dos) y los trasteros que se venden junto con la vivienda siguen el mismo tipo reducido de IVA. Un local o una plaza de garaje vendidos por separado tributan al 21 %.

Hipoteca. Si financias la compra, el AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco, no el comprador. La compraventa en sí sigue tributando como acabamos de ver.

Qué impuestos paga el vendedor

La venta genera dos cargas para quien vende, y ninguna depende de lo que pacte con el comprador en el reparto de gastos.

Plusvalía municipal. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo paga el vendedor y lo liquida el ayuntamiento donde está la vivienda. Se calcula de dos maneras y tienes derecho a la opción que resulte más baja: con coeficientes según los años que has tenido el inmueble, aplicados al valor catastral del suelo, o con la ganancia real de la operación. Si vendes con pérdida y lo acreditas, no se paga. El plazo para presentar la autoliquidación en una compraventa es de 30 días hábiles desde la escritura.

Ganancia patrimonial en el IRPF. Es el impuesto que más se olvida, porque se paga después. La ganancia es la diferencia entre lo que obtienes por la venta (menos gastos como la comisión inmobiliaria o la propia plusvalía municipal) y lo que costó adquirir la vivienda, incluidos los impuestos y gastos de la compra y las mejoras que puedas acreditar. Esa ganancia se declara en la renta del año de la venta y tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19 % al 30 % según su importe.

Hay dos situaciones en las que la ganancia puede quedar exenta:

• Reinversión en vivienda habitual. Con la condición de que la vivienda vendida y la nueva sean habituales: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años no tributa por la ganancia.

Conserva siempre la escritura de compra original, las facturas de reformas y los justificantes de gastos. Sin ellos, Hacienda puede tomar un valor de adquisición inferior y tu ganancia sube.

Quién paga el IBI y los gastos de la escritura

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se devenga el 1 de enero, así que, frente al ayuntamiento, lo debe quien es titular ese día. Lo habitual es repartirlo en la escritura en proporción a los días de cada parte, y conviene dejarlo escrito. Lo mismo ocurre con los gastos de comunidad y las derramas pendientes, de las que el comprador puede acabar respondiendo con la propia vivienda: para mayor seguridad, pide siempre el certificado de deudas con la comunidad antes de firmar.

Respecto a los gastos de la operación, lo habitual es que el comprador asuma los de notaría y registro de la compraventa, y el vendedor los de cancelar su hipoteca anterior si la hay: la escritura de cancelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se puede pactar otro reparto, y es mejor hacerlo por escrito en el contrato de arras o en la propia escritura.

Trámites y documentos de la compraventa, paso a paso

Los impuestos encajan dentro de un proceso con un orden. Conviene tener la información y los documentos a mano antes de cada paso:

• Antes de pactar el precio: nota simple del Registro de la Propiedad (quién es el titular y qué cargas tiene la vivienda), recibo del IBI, referencia catastral y valor de referencia del Catastro.
• Contrato de arras: precio, señal, plazo para firmar, quién asume cada gasto y qué pasa si alguna de las partes se echa atrás.
• Antes de la firma: certificado de deudas con la comunidad, cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética, que en Cataluña son necesarios para vender una vivienda.
• Firma ante notario: escritura de compraventa y, si hay financiación, escritura del préstamo hipotecario.
• Después de la firma: autoliquidación del ITP o del AJD (un mes), plusvalía municipal (30 días hábiles), inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio de titularidad en suministros e IBI.
• Al año siguiente: declaración de la ganancia o pérdida en la renta del vendedor.

Si el vendedor no vive en España

Cuando el vendedor es no residente, el comprador tiene una obligación propia. Debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la compra. Si no lo hace, responde él del ingreso y, además, la vivienda queda afecta al pago de esa cantidad. Esa retención es un pago a cuenta del impuesto del vendedor por su ganancia, que se regulariza después con el modelo 210. A estos efectos da igual dónde tenga el vendedor su domicilio fiscal fuera de España: la retención se aplica siempre que no sea residente.

Cómo evitar errores en la liquidación

Estos son los fallos que más vemos cuando una operación llega tarde a una revisión jurídica y fiscal:

• Calcular el ITP sobre el precio de escritura sin comprobar el valor de referencia del Catastro.
• Aplicar el 10 % a toda la base en una vivienda de más de 600.000 euros, o dar por hecho el tipo reducido sin cumplir los requisitos.
• Confundir una vivienda nueva con una de segunda mano, o una reventa de una vivienda adquirida a una promotora hace poco, y aplicar el impuesto equivocado.
• No reservar dinero para la ganancia patrimonial del IRPF, que se paga al año siguiente.
• Comprar como inversión, para alquilar, y aplicar beneficios pensados para la vivienda habitual: es uno de los riesgos más comunes en una comprobación.
• Presentar la plusvalía municipal fuera de plazo o no comprobar si sale más baja por la vía de la ganancia real.
• Dejar el reparto de IBI, comunidad y gastos sin escrito.
• Usar mal la exención por reinversión (comprar la nueva vivienda para alquilarla, o fuera del plazo de dos años).

Si estás en plena operación, revisar antes la escritura y el cuadro de estos tributos evita tener que corregir una liquidación después. Entre los servicios del despacho, acompañamos la venta de pisos en Barcelona desde el área patrimonial, y nuestro abogado inmobiliario revisa arras, escritura, cargas e impuestos antes de que firmes.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?

El comprador. Es un impuesto sobre la adquisición de la vivienda de segunda mano y la autoliquidación (modelo 600) se presenta en la Agència Tributària de Catalunya en el plazo de un mes desde la firma.

¿Se paga IVA al comprar una vivienda de segunda mano?

No. La vivienda usada que vende un particular tributa por ITP. El IVA se aplica a la primera entrega de una vivienda nueva por una promotora, y a los locales y garajes que se vendan por separado.

¿Puede el vendedor repercutir la plusvalía municipal al comprador?

La ley obliga al vendedor, pero las partes pueden pactar que lo pague el comprador. Si se hace, el pacto debe constar por escrito. Frente al ayuntamiento, el obligado sigue siendo el vendedor.

¿Tengo que declarar la venta aunque haya sido con pérdida?

Sí, la venta se incluye en la renta del año en que se formaliza. Si hay pérdida patrimonial, no se paga, y esa pérdida puede compensarse con otras rentas del ahorro en ese año y en los cuatro siguientes.

¿Cuánto tiempo tiene Hacienda para revisar la liquidación?

Cuatro años, que se cuentan desde el día siguiente al final del plazo para presentar el impuesto. Por eso conviene guardar toda la documentación, incluida una copia de la escritura y de lo pagado en concepto de cada impuesto, al menos ese tiempo.

Antes de firmar, que alguien lo revise

Los impuestos de una compraventa se calculan una sola vez, pero se pagan durante años si el cálculo está mal. Si tienes una operación en marcha, escríbenos desde la página de contacto o llama al 933 198 649 y el equipo la revisa en una consulta: la parte jurídica, la fiscal y la gestión de las autoliquidaciones. Nuestra sede está en Gran Via de les Corts Catalanes, 617, Barcelona.

Este contenido es informativo y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto.