El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, vuelve a prorrogar el régimen de suspensión extraordinaria de determinados procedimientos de desahucio y lanzamientos previsto originalmente en el Real Decreto-ley 11/2020, tras la no convalidación del Real Decreto-ley 16/2025. La finalidad es mantener, con ajustes, un marco de protección para hogares en situación de vulnerabilidad cuando no exista alternativa habitacional.
La prórroga no supone una reforma estructural del régimen de arrendamientos ni altera la tramitación ordinaria de los procedimientos. Lo que hace es extender temporalmente una medida excepcional, delimitada a supuestos concretos y condicionada a la acreditación de requisitos.
Qué se prorroga y hasta cuándo
Con el RDL 2/2026 se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2026 la posibilidad de suspender el lanzamiento o el desahucio en determinados procedimientos cuando concurran las circunstancias de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional previstas en la normativa.
Conviene subrayar el concepto de “suspensión”: no implica la desaparición de la deuda, ni una regularización automática de la situación posesoria; supone, en su caso, posponer el lanzamiento durante el periodo de vigencia de la medida, conforme a los requisitos y al control judicial aplicable.
Ámbito de aplicación: supuestos principales
La prórroga mantiene, en esencia, dos bloques de situaciones:
- Desahucios por impago de renta en arrendamientos sujetos a la LAU 1994.
La suspensión puede operar cuando el arrendatario acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad y que no dispone de alternativa habitacional. - Determinados supuestos de ocupación sin título por colectivos especialmente protegidos en viviendas de grandes tenedores.
La suspensión se contempla para supuestos tasados, vinculados a situaciones de vulnerabilidad y a perfiles especialmente protegidos (por ejemplo, con menores a cargo o situaciones de especial necesidad), cuando la vivienda pertenezca a titulares con un volumen de inmuebles que encaje en el perímetro establecido por la norma (gran tenedor), y siempre dentro de las exclusiones y condiciones previstas.
En ambos escenarios, la suspensión no es automática: se articula en el procedimiento mediante la correspondiente solicitud y acreditación, y se decide bajo control del órgano judicial.
Novedad relevante: refuerzo de límites cuando el propietario es “pequeño arrendador”
La principal novedad práctica introducida en esta prórroga afecta a la suspensión en procedimientos por impago de alquiler. Además de la posibilidad, ya existente, de que el arrendador alegue circunstancias vinculadas a su propia vulnerabilidad o a la afectación que la suspensión le produciría, se introduce expresamente un elemento objetivo que puede resultar determinante: que el arrendador sea titular de dos o menos viviendas.
En términos operativos, esto refuerza una idea que venía perfilándose en la aplicación de estas medidas: el diseño de la suspensión excepcional se orienta con más claridad hacia supuestos en los que el propietario tiene capacidad patrimonial suficiente (o es gran tenedor), y pretende acotar la suspensión cuando quien arrienda es un propietario con una cartera muy reducida.
Dicho de forma técnica y clara: el “perfil del arrendador” gana peso como criterio de procedencia de la suspensión en los impagos de renta.
Referencia a la actuación “prioritaria” de la Administración
El RDL 2/2026 incorpora, asimismo, una mención expresa a que, acreditada la vulnerabilidad, las autoridades deberán adoptar de forma prioritaria las medidas necesarias para atender la necesidad habitacional.
Este punto es relevante por el enfoque: la suspensión busca evitar un lanzamiento sin alternativa, pero la respuesta no puede descansar indefinidamente sobre el procedimiento judicial. La eficacia real del sistema depende, en la práctica, de la capacidad de los servicios sociales y de las administraciones competentes para ofrecer soluciones habitacionales dentro de los márgenes disponibles.
Compensación a arrendadores y titulares afectados
La norma mantiene la previsión de compensación para arrendadores y titulares de viviendas en determinados supuestos en los que el lanzamiento quede suspendido, con el régimen y condiciones establecidos legalmente. La prórroga contempla, además, el marco temporal para solicitarla conforme a lo previsto en la regulación vigente.
Este elemento no es accesorio: en determinados expedientes, y especialmente cuando la suspensión se prolonga, la vía de compensación puede tener relevancia económica, siempre que se cumplan los requisitos y se tramite en forma.
Procedimientos ya suspendidos: continuidad transitoria
Para evitar discontinuidades derivadas de la no convalidación del RDL 16/2025, el RDL 2/2026 incluye un régimen transitorio que permite la continuidad de la suspensión en procedimientos que ya se encontraban suspendidos en la fecha de referencia indicada por la norma, sin exigir una nueva solicitud en los términos previstos.
Conclusión
El RDL 2/2026 extiende hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión extraordinaria de determinados desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, pero introduce una modificación de impacto: en desahucios por impago de alquiler, se incorpora expresamente como factor relevante la condición de pequeño propietario (titular de dos o menos viviendas), lo que puede limitar la procedencia de la suspensión en esos casos.
En un contexto donde la aplicación depende del encaje concreto (tipo de procedimiento, acreditación de vulnerabilidad, alternativa habitacional, perfil del titular de la vivienda y exclusiones), la recomendación es clara: antes de tomar decisiones —tanto desde la posición del arrendador como del arrendatario— conviene revisar el expediente y la documentación con criterio técnico.
Desde Oller Senar quedamos enteramente a tu disposición para ayudarte en tu caso concreto en el caso de que lo necesites.